¿Se acuerda de esta fecha: 18 de abril de 2007? Se trata del momento en que se pinchó oficialmente la burbuja inmobiliaria española. Y ayer se cumplió un año. Astroc , una inmobiliaria valenciana que había ganado desde su estreno en bolsa un 1.034 por ciento, perdió en un solo día -el 18 de abril del año pasado- un 43 por ciento de su capitalización.
Y el sector se contagió: en año y medio, las inmobiliarias españolas han perdido en bolsa la estremecedora cifra de… 20.000 millones de euros.
Quien represente en su memoria la shakespeariana historia empresarial de la ahora reconstruida Astroc y de Enrique Bañuelos, su ex presidente, no conseguirá eludir fácilmente su parecido con el destino de las grandes ciudades de las viejas civilizaciones, como Nínive, Atenas, Alejandría o Machu Pichu.
La verdad no es que Astroc se haya extinguido; Aristóteles lo explica muy bien: Astroc conserva el alma inmobiliaria, pero dentro de otro cuerpo llamado Afirma Grupo Inmobiliario.
Es una historia que Quevedo ya contó, aunque dirigiéndose a la España de su tiempo: “Miré los muros de la patria mía, /si un tiempo fuertes, ya desmoronados [...]“.
Si un tiempo fuerte…
La inmobiliaria valenciana empezó como la perfecta desconocida en su sector, ya que sólo sonaba entre círculos valencianos por su gestión de desarrollos urbanísticos en la cuenca levantina.
En aquel momento, tanto Enrique Bañuelos, que por entonces tenía 40 años, como su pequeña compañía se vieron beneficiados por unas circunstancias legales favorables a la especulación urbanís- tica.
La Ley Reguladora de Actividad Urbanística de Valencia hacía posible que un agente presentara un proyecto para un desarrollo urbanístico al ayuntamiento de una localidad, que daba el visto bueno expropiando los terrenos, y a la Generalitat Valenciana.
En ese momento, el agente se encargaba de la urbanización de los suelos. Bañuelos trabajaba como agente y vendía algunos de esos proyectos a terceros para que los promovieran.
De esta manera, Bañuelos reunió una gran fortuna y su inmobiliaria, que se autocalificaba de gestora de gestores inmobiliarios, también construyó 50.000 viviendas.
Así fue su salida a bolsa
Igual que El Cid, Bañuelos había conquistado Valencia, pero le faltaba saltar a una esfera de carácter nacional, más que local.
Entonces tomó una decisión que significaría la fama y pujanza para su compañía, pero también su propia espada de Damocles: lanzar Astroc a bolsa, el día 23 de mayo de 2006. Salió con un valor de 775 millones de euros, a 6,4 euros por acción, y en tan solo nueve días el precio de sus acciones había repuntado hasta un 38 por ciento.
Enrique Bañuelos coloca a su compañía con éxito gracias a sus grandes dotes sociales, que le granjearon poco a poco importantes empresarios que creían en su proyecto.
Además, su encanto llegó a hechizar por momentos a personas tan señaladas como el actual presidente de Banco Santander, Emilio Botín, o el inversor y empresario Juan Abelló.
En la colocación de la compañía en bolsa participaron bastantes inversores institucionales y se agenció el apoyo de Banco Sabadell y Caixa Galicia. Esta caja adquirió un 5 por ciento del capital.
La burbuja inmobiliaria
Desde mayo de 2006 hasta febrero de 2007, el valor en bolsa de Astroc creció más de un 1.000 por ciento, hasta su máximo histórico, los 72,60 euros que marcó su cotización el 26 de febrero.
Uno de los factores que desencadenaron esta brutal revalorización fue que el free float era muy bajo: sólo un 20 por ciento del capital circulaba libremente en bolsa.
Importantes compras
Pero entre la salida al parqué de Astroc y su máximo histórico, la empresa realizó dos importantes compras para reforzar su negocio. El 26 de octubre de 2006 se hizo con la división inmobiliaria de Banco Sabadell , Landscape, y al día siguiente con la de Rayet Promoción. Antes de fin de año, Bañuelos se ganó otro socio más, Amancio Ortega, dueño de Inditex.
Las maniobras del presidente de Astroc para inflar la capitalización de la compañía tenían tintes algo maquiavélicos.
Y es que en multitud de ocasiones, sin que el presidente de la empresa llegase nunca a poseer menos del 51 por ciento, éste realizaba acuerdos de compraventa de títulos con sus socios o con determinados inversores, a un precio convenido, claro está.
En ese famoso mes de febrero de 2007 se decidió realizar una ampliación de capital de 2.000 millones destinados a la proyeción internacional del grupo.
Pero para que Enrique Bañuelos conservara un 51 por ciento del total, tenía que acudir a la ampliación, es decir, debía comprar parte de las nuevas acciones.
Además, consiguió convencer a dos de sus principales socios, Amancio Ortega y Carmen Godia, vicepresidenta de Abertis. Si ambos querían seguir beneficiándose de las ventajas fiscales que ofrece el hecho de poseer un 5 por ciento de una sociedad, tendrían que acudir a la ampliación, aunque al final no se vieron inmersos en este movimiento porque jamás tuvo lugar dicha ampliación de capital.
Al igual que ellos, también se encontraba Caixa Galicia, que tenía un asiento en el consejo. El 1 de marzo se descubre que los beneficios de la inmobiliaria más sonada del momento no son lo que se esperaba -un 51 por ciento mayores que en 2005- y ese crecimiento no derivaba del negocio tradicional de la compañía, sino de operaciones vinculadas con su filial, un hecho que más tarde se vio en la auditoría. Doce días después, uno de sus fieles accionistas, Rayet, estaba dispuesto a deshacerse de su 5,1 por ciento en Astroc , a un precio fijado de 40 euros por acción. Durante los cinco días después de marcar máximos, el precio de la acción se dejaba un 38 por ciento y los nervios afloraron. Pese a las revalorizaciones, las posibles ampliaciones de capital y la antigüedad de Astroc en el parqué, las firmas de inversión rehusaban hablar de ella y realizar seguimientos, lo que extendió las dudas entre muchos inversores sobre la empresa. A comienzos de abril, las acciones de Astroc valían un 40 por ciento menos, respecto de su máximo histórico.
Ya desmoronada…
Mayo de 2007 fue uno de los meses más decisivos para Astroc y su cúpula. El día 4, la capitalización de la inmobiliaria había perdido ya más de un 80 por ciento y entrado en niveles que no volvería a recuperar, entre 15 y 20 euros. El mercado había perdido su confianza en el valor. Días más tarde, los máximos accionistas en la empresa de Bañuelos perdieron la paciencia. Nozar, Rayet, Amancio Ortega, la familia Godia y Caixa Galicia dieron un golpe en la mesa y decidieron tener un papel más activo. Bañuelos, que no estaba en condiciones de negociar, aceptó sin pensárselo. Poco después Nozar firmaría un cheque para quedarse con el 24,9 por ciento de Astroc . En junio, el núcleo duro de la empresa estaba en manos de Caixa Galicia, Amancio Ortega, Carmen Godia, Rayet y Nozar, que juntos poseían un 50,63 por ciento, por el 32,28 de Bañuelos. Así, perdía éste el cetro de su reino de cartón piedra para dárselo a Nozar y Rayet.
La crisálida se hace mariposa
Bañuelos cede el poder de decisión en un hombre de su confianza, Juan Antonio Alcaraz, que, junto a Rayet y Nozar, deciden una metamorfosis del grupo. Tras la reorganización del accionariado y la incorporación de nuevos miembros en el consejo, lo que quedaba era completar la fusión entre Astroc , Rayet Promoción y Landscape. En julio, Enrique Bañuelos dimite como presidente y deja su puesto a Juan Carlos Nozaleda. La fusión no fraguaba, y mientras tanto apareció Aisa, cuyo objetivo era ser protagonista de la fusión de Astroc . Cansado de muchas teorías y poca práctica, Rayet da un golpe de mano y compra acciones a Bañuelos para superar el 30 por ciento y redirigir el proceso de fusión, que por fin llegó a mediados de diciembre. El grupo que nació de esa integración se llama Afirma, que ahora quiere borrar gran parte de su pasado y, para ello, aún tiene por delante una última fase en su metamorfosis: una ampliación de capital de 800 millones prevista para fechas de este verano.
